Bevor Sie etwas an der Aufteilung einer Wohnung ändern, müssen Sie, auch wenn sie im Besitz ist, Ihre Maßnahmen mit den zuständigen staatlichen Stellen - Kommunalbehörden, Wohnungsinspektion und BTI - koordinieren.
Die Sanierung einer Wohnung ist in manchen Fällen einfach notwendig, wenn sich beispielsweise die Zahl der Familienmitglieder geändert hat und kein Geld für den Kauf eines neuen Eigenheims vorhanden ist. Meistens wird ein solcher Schritt jedoch von den Eigentümern unternommen, um die Gestaltung des Wohnraums zu verbessern, Räume zu erweitern oder zu verkleinern und Sanitäreinheiten zu übertragen. Solche Aktionen müssen koordiniert werden, da nicht alle zulässig sind, sie die Integrität des Gebäudes insgesamt beeinträchtigen und zum Einsturz des Bauwerks oder eines Teils führen können. Unerlaubte Umstrukturierungen sind strafbar, ziehen eine hohe Geldbuße und die Auferlegung von Korrekturpflichten nach sich.
Was kann und was nicht in der Aufteilung der Wohnung geändert werden?
Bevor Sie mit der Erstellung eines Designprojekts beginnen, müssen Sie verstehen, welche Maßnahmen mit Regierungsbehörden abgestimmt werden müssen, was als geringfügige Anpassung der Räumlichkeiten gilt und welche Änderungen mit der Sanierung verbunden sind. Es gibt eine klare Liste, was in der Wohnung geändert werden kann und was nicht. Folgende Änderungen sind auf Gesetzesebene ohne Genehmigung zulässig:
- Austausch von Fenstern, Türen und Ingenieurbauwerken durch ähnliche,
- Wegfall von Einbauschränken, Teilisolierung von Balkonen und Loggien,
- Versetzen von Gas- und Elektroherden ohne Änderung der Versorgungsleitungen
- Installation von Klimaanlagen oder abgesetzten Antennen.
Es ist notwendig, die Arbeiten im Zusammenhang mit der Verletzung der Integrität von Lüftungssystemen, jeglicher Kommunikation, tragenden Elementen des Gebäudes, der Installation von Heizungssystemen für Böden und Balkone zu koordinieren, die Reihenfolge der Platzierung von Funktionsgegenständen im Badezimmer zu ändern, ohne Anpassung der Flächengröße, Übertragung von Türblöcken in tragende und vorgehängte Wände.
Es ist strengstens untersagt, in der Wohnung folgende Sanierungsarbeiten durchzuführen: Sanitäranlagen (Bäder, Toiletten) verlegen, Räume, Küchen durch Versetzen tragender Wände vergrößern, Volumen der Heizungsanlage beliebig reduzieren oder vergrößern durch Entfernen oder Einbauen von Heizkörpern, Abbruch oder Herstellung von tragenden Trennwänden in ihnen Öffnungen beliebiger Größe.
Wo Sie der Sanierung der Wohnung zustimmen müssen
Es ist notwendig, die Maßnahmen zur Sanierung einer Wohnung in der Phase der Erstellung eines Projekts zu koordinieren. Dies kann in den örtlichen Selbstverwaltungsbehörden erfolgen, indem dort im Namen des Hauseigentümers ein Antrag gestellt wird. Auf Grundlage dieses Antrags wird eine Wohnungskommission gebildet, die sich mit der technischen Dokumentation des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, vertraut macht, die Zustimmung oder Ablehnung der Architekturbehörde, des BTI einholt und den Antragsteller über die Entscheidung.
Experten empfehlen, sich schon vor der Erstellung des Projekts beraten zu lassen, um den Umfang und die Richtung der Arbeit, die Möglichkeiten zu bestimmen und kein Geld für die Überarbeitung der Siedlungsdokumentation auszugeben, die nur von jemandem erstellt werden kann, der über die entsprechenden Kenntnisse und Erfahrungen in der Sanierung verfügt Wohnungen.
Wenn das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, zu historischen Denkmälern oder architektonischem Erbe gehört, muss die Sanierung nicht nur mit den Wohnungs- und Gemeindebehörden, sondern auch mit denen, die die Sicherheit dieser Objekte kontrollieren, koordiniert werden. In der Regel wurden solche Gebäude im letzten Jahrhundert oder früher errichtet, bei deren Bau wurden natürliche Materialien verwendet, die ihre Struktur im Laufe der Zeit verändern.
Ist die Sanierung bereits abgeschlossen oder wurde die Wohnung mit einer nicht genehmigten Sanierung erworben, kann deren Zustimmung nur gerichtlich eingeholt werden. Meistens entscheidet das Gericht nicht zu Gunsten des Eigentümers einer Wohnung mit einer Sanierung.
Aktionsalgorithmus zur Vereinbarung einer Sanierung in der Wohnung
Die beste Option, um eine Sanierung in einer Wohnung zu vereinbaren, besteht darin, diese Spezialisten im Bereich des Wohnungsrechts anzuvertrauen. Wenn es jedoch keine solche Möglichkeit gibt oder Sie kein Geld für die Bezahlung ihrer Dienste ausgeben möchten, können Sie dies selbst tun. Sie müssen darauf vorbereitet sein, dass der Genehmigungsprozess ziemlich langwierig sein wird, Sie müssen ein Paket von Dokumenten sammeln und die Behörden durchlaufen, und manchmal mehr als einmal. Die Selbstgenehmigung der Sanierung einer Wohnung erfolgt in mehreren Schritten:
- beim BTI einen detaillierten technischen Plan der Wohnung und den Grundriss des gesamten Gebäudes anzufordern,
- Wenn die Wohnung kommunal ist, müssen Sie sich an die lokale Regierung wenden.
- Erstberatung beim Wohnungsamt, Abholung eines Dokumentenpaketes gemäß dort erhaltener Liste,
- Erstellung eines Entwurfsprojekts, eines technischen Sanierungsplans, Erstellung von Abrechnungsunterlagen und Kostenvoranschlägen,
- Zweitberatung mit der Wohnungsbaukommission und Einreichung eines Antrags auf Genehmigung der Sanierung,
- Einholung der Genehmigung zur Durchführung von Arbeiten in Rospotrebnadzor, Brandinspektion, Architektur- und Designbüro, wo die Projekt- und Abrechnungsunterlagen überprüft werden
Die Reihenfolge der Etappen kann sich ändern, ihre Anzahl kann sich verringern oder erhöhen, abhängig von den individuellen Merkmalen des Gebäudes und dem Baujahr. Nachbarn (der Wohnungseigentümer muss die Zustimmung einholen) oder die HOA eines Mehrfamilienhauses können ihre Sanierungswünsche vorbringen.
Welche Unterlagen müssen gesammelt werden, um die Sanierung einer Wohnung zu genehmigen?
Einem Antrag auf Sanierung einer Wohnung muss ein ganzes Paket von Unterlagen beigefügt werden. Die obligatorische Liste umfasst:
- eine Bescheinigung über das Eigentum an der Wohnung oder Dokumente über die Sozialmiete einer Wohnung,
- gehört die Wohnung der Gemeinde des Ortes, ist für die Sanierung die Zustimmung der Selbstverwaltungsorgane erforderlich,
- Dokumente, die die Identität des Antragstellers bestätigen,
- technischer und Katasterpass für eine Wohnung,
- Wenn sich die Wohnung in einem denkmalgeschützten Gebäude befindet, müssen Sie die Genehmigung der zuständigen Behörden einholen, um Änderungen vorzunehmen,
- Erlaubnis zur Durchführung von Arbeiten vom Ministerium für Notsituationen und Rospotrebnadzor,
- die notariell beglaubigte Zustimmung aller Mieter der Wohnung,
- Zustimmung von Mietern aus angrenzenden Wohnungen, ebenfalls notariell beglaubigt.
Dem Antrag wird ein Paket von Unterlagen beigefügt, das in strikter Übereinstimmung mit dem gesetzlich festgelegten Formular verfasst ist und eine vollständige Beschreibung der geplanten Änderungen enthält. Es ist notwendig, die Arbeit in allen Details zu beschreiben, ggf. die Argumente mit Fakten, Zahlen aus der Berechnungsdokumentation und dem Projekt zu bestätigen. Es ist wichtig zu verstehen, dass sich die Kommission zu Beginn mit dem Antrag vertraut macht und bereits auf der Grundlage der von ihr erhaltenen Informationen die beigefügten Unterlagen durchsieht. Die Kommission ist verpflichtet, die Entscheidung innerhalb von 3 Werktagen ab dem Datum der Antragstellung zu treffen und dem Antragsteller mitzuteilen.
Was droht dem Eigentümer einer unkoordinierten Sanierung einer Wohnung
Eine eigenmächtige Änderung des Grundrisses einer Wohnung, die nicht mit den zuständigen staatlichen Stellen abgestimmt und von diesen nicht genehmigt wurde, kann für den Eigentümer unangenehme Folgen haben:
- die Verhängung einer hohen Geldstrafe, die Notwendigkeit der Wiederherstellung des ursprünglichen Grundrisses, was zu einer schweren Schädigung des Familienbudgets führt,
- Unmöglichkeit der Durchführung von Rechtshandlungen - Schenkung, Verkauf oder Vermietung von Wohnräumen,
- strafbar, wenn durch die Sanierung einer Wohnung eine teilweise oder vollständige Zerstörung des Gebäudes, in dem es sich befindet, erfolgt ist, und zwar unabhängig von der Anwesenheit oder Abwesenheit von Personen,
- Rechtsstreitigkeiten mit Nachbarn, die gegen die Ausführung solcher Arbeiten waren und Schäden durch Sanierung erlitten haben.
Es ist wichtig zu verstehen, dass es fast unmöglich ist, die Sanierung einer Wohnung in einem mehrstöckigen Gebäude zu verbergen. Es wird bei einer routinemäßigen Inspektion der Kommunikation, bei einem Besuch von Vertretern der HOA oder Nachbarn, während der Reparaturarbeiten, die von Lärm begleitet werden (Abriss von Trennwänden, Schaffung neuer Öffnungen, Verlegung von Sanitärinstallationen), aufgedeckt. Die Feststellung einer unbefugten Sanierung in der Phase der Arbeiten droht auch mit der Verhängung von Strafen, der Verpflichtung, die Tätigkeit einzustellen und die Räumlichkeiten gemäß der ursprünglichen Gestaltung der Räumlichkeiten wiederherzustellen.
Sanierungsgenehmigung faktisch durch die Gerichte
Die Sanierung von Wohnungen und Häusern wird durch Rechtsakte der Gesetzgebung der Russischen Föderation geregelt - Artikel 25 und 26 des Wohnungsgesetzbuches, Artikel 7.21 und 7.22 des Verwaltungsgesetzbuches (Kodex für Ordnungswidrigkeiten). Der Gang zum Gericht ist erforderlich, wenn eine Ablehnung der Sanierungsgenehmigung vorliegt oder diese bereits fertiggestellt, aber nicht legalisiert wurde, wenn eine Wohnung mit einer nicht genehmigten Sanierung erworben wird.
Diejenigen, die eine Ablehnung erhalten haben, müssen von der VZTA oder der Behörde, bei der der Antrag gestellt wurde, eine schriftliche Liste mit Argumenten für ein Verbot der Sanierung mit Unterschrift des Geschäftsführers der Organisation einholen. Das Verfahren für den Gang vor Gericht sollte wie folgt aussehen:
- Vorbereitung eines Pakets von Dokumenten, die die Identität des Antragstellers und sein Eigentum an der Wohnung (Haus) bestätigen,
- Anruf eines BTI-Spezialisten, um die Tatsache der bereits abgeschlossenen Arbeiten an der Sanierung des Geländes zu beheben,
- Aufruf von Spezialisten des Ministeriums für Notsituationen, des Architekturdienstes und Rospotrebnadzor, um die Wohnung zu inspizieren und den dokumentarischen Nachweis der Sicherheit der Sanierung zu erbringen,
- einen Antrag beim Gericht stellen.
Verfügt der Antragsteller über keine juristischen Kenntnisse und Erfahrungen in der Prozessführung, ist es für ihn besser, sich an einen Spezialisten im Bereich des Wohnungsrechts zu wenden. Statistiken zeigen, dass die meisten Gerichtsentscheidungen dieses Plans nicht zugunsten des Eigentümers der Wohnung ausfallen, in der die nicht genehmigte Sanierung durchgeführt wurde.